Durante los últimos meses, el mercado de alquiler de departamentos en Lima ha mostrado una inflexión notable. Tras un 2024 caracterizado por alzas acumuladas en el precio de la renta, los primeros meses de 2025 revelan una moderación en la tendencia, con caídas visibles en varios distritos clave. Este cambio responde a diversos factores estructurales y coyunturales que exploramos a continuación.
Factores clave
1. Retroceso tras picos de precio excesivos
En zonas como Lince, Surquillo o San Borja, los precios habían crecido de forma agresiva entre 2022 y 2024. Esto generó un freno en la decisión de muchas personas interesadas en alquilar, forzando una corrección. Los propietarios, enfrentando una vacancia cada vez más prolongada, optaron por reducir tarifas para volver competitivas sus propiedades.
2. Sobreoferta inmobiliaria
La entrega de nuevos proyectos habitacionales se mantuvo activa durante la pandemia y post-pandemia. Muchas unidades se construyeron bajo el supuesto de una demanda constante que hoy se ha desacelerado. Esto ha generado una sobreoferta en el mercado de alquiler, sobre todo en zonas intermedias, donde los precios ya no justifican la ubicación.
3. Precio del dólar estable y menor presión inflacionaria
La estabilidad del tipo de cambio por más de un año ha traído algo de tranquilidad a quienes alquilan en dólares. Asimismo, la desaceleración de la inflación ha reducido la presión sobre los costos fijos de las familias, que ahora son más selectivas al negociar una renta mensual.
Análisis por distritos
Reducción de precios por distrito (enero-mayo 2025)
Fuente: Índice de Mercado Inmobiliario de Urbania, citado por Gestión (mayo 2025)
| Lince | -4.5% |
| Cercado de lima | -3.% |
| San Borja | -2.3% |
| Surquillo | -1.5% |
| Chorrillos | -1.3% |
| Surco | -0.8% |
| Pueblo Libre | -0.4% |
Estos descensos obedecen a un exceso de unidades ofertadas en precios no acordes con la realidad del mercado. La necesidad de liquidar esas vacancias ha obligado a los propietarios a ajustar su expectativa de ingreso mensual.
Precios promedio de alquiler por distrito (100 m² aprox.)
Fuente: Gestión, con datos de Urbania (mayo 2025)
| Barranco | S/ 4.233 |
| San Isidro | S/ 3.907 |
| Miraflores | S/ 3.642 |
| Lince | S/ 3.608 |
| Surquillo | S/ 3.426 |
| Jesus María | S/ 3.343 |
| Magdalena del Mar | S/ 3.159 |
| Cercado de Lima | S/ 3.159 |
| San Miguel | S/ 2.906 |
| Pueblo Libre | S/ 2.797 |
| San Borja | S/ 2.787 |
| Chorrillos | S/ 2.733 |
| Surco | S/ 2.681 |
| La Molina | S/ 2.418 |
| Los Olivos | S/ 1.644 |
Casos que rompen la tendencia: alzas puntuales
Miraflores, Magdalena y Barranco han registrado alzas sostenidas. Su ubicación estratégica, oferta cultural, y alta demanda internacional (alquileres temporales y corporativos) han protegido sus precios frente a la tendencia general.
Oportunidades actuales en el alquiler de departamentos
1. Inquilinos: mayor margen para negociar
- En un contexto de mayor oferta y menor presión de demanda, los arrendatarios tienen mayor poder de negociación.
- Es posible acceder a mejores ubicaciones por precios similares o incluso renegociar contratos en vigencia.
2. Inversionistas: entrada estratégica en zonas en corrección
- Algunos distritos en baja podrían representar oportunidades de compra para alquilar a mediano plazo.
- La clave está en evaluar rentabilidad neta, cash flow y proyecciones de valorización.
¿Por qué considerar el tipo de cambio al alquilar?
Alquiler en dólares: riesgos y oportunidades
- Muchos contratos se pactan en dólares, sobre todo en zonas como Miraflores o San Isidro.
- Aunque el tipo de cambio está estable, una variación repentina puede impactar negativamente el presupuesto mensual.
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Conclusión
La reducción en el precio del alquiler de departamentos en Lima no es una señal de crisis, sino un reacomodo natural del mercado ante una sobrevaloración de la oferta. Aunque el promedio general aún muestra cierta estabilidad (S/ 3.208), las caídas en distritos específicos indican oportunidades puntuales tanto para inquilinos como para inversionistas.
El contexto es propicio para quienes se atreven a reubicarse o analizar activos inmobiliarios con una visión de largo plazo. A esto se suma una coyuntura macroeconómica favorable, con un tipo de cambio estable y condiciones para optimizar el gasto mensual con herramientas como Kambista. El verdadero valor de esta tendencia no está solo en el ahorro inmediato, sino en la posibilidad de tomar decisiones más inteligentes y sostenibles dentro del mercado inmobiliario actual.
Preguntas frecuentes
¿Por qué han bajado los precios del alquiler este 2025?
Por la sobreoferta de inmuebles, la estabilización del tipo de cambio y la necesidad de corregir precios de alquiler de departamentos que se volvieron poco competitivos.
¿Cuáles son los distritos donde más ha bajado el alquiler?
Lince (-4.5%), Cercado de Lima (-3%) y San Borja (-2.3%) encabezan la lista de distritos con más caídas acumuladas en lo que va del 2025.
¿El alquiler en dólares es conveniente?
Depende. Si tienes ingresos en soles, podrías estar expuesto al riesgo cambiario. Usar plataformas como Kambista ayuda a minimizar ese impacto.
¿Es buen momento para invertir en propiedades?
Sí, especialmente en distritos que están ajustando precios pero mantienen buena demanda. La clave es el análisis individual de cada ubicación.
¿Cuál es el precio promedio de alquiler en Lima actualmente?
S/ 3.208 mensuales para un departamento de 100 m², según el Índice Inmobiliario de Urbania (mayo 2025).
