En Miraflores, alquilar un departamento de 100 m² cuesta aproximadamente S/ 4,500 o $ 1.250 al mes. Ese monto es muy similar al de una cuota hipotecaria, que bordea los S/ 4,962 o $ 1.378 aproximadamente. Sin embargo, que las cifras se parezcan no significa que alquilar y comprar sean lo mismo.
El hecho de comprar departamento exige mucho más que pagar una mensualidad. Se necesita una cuota inicial de S/ 172,000 o $ 47.777 aproximadamente, asumir el pago de impuestos, cubrir reparaciones y contar con estabilidad laboral. Además, conviene tener un horizonte de permanencia de al menos cinco años si se piensa vivir en el inmueble.
Si se compra para alquilar, también hay que considerar que durante varios años —posiblemente más de quince— el ingreso por renta no cubrirá la cuota hipotecaria ni los gastos asociados. En ese tiempo, será necesario seguir aportando dinero. La rentabilidad podría llegar recién cuando la deuda esté saldada, ya sea alquilando el inmueble por un precio competitivo (frente a opciones más nuevas) o vendiéndolo si su valor ha aumentado.
Si no se cumplen estas condiciones, alquilar no sólo es más accesible: también es una decisión más razonable. Permite acceder a una vivienda sin comprometer los ahorros, conservar flexibilidad y construir un respaldo financiero con menor exposición al riesgo.
¿Por qué cuestan casi lo mismo?
Cuando alquilas, estás ayudando al propietario a pagar su hipoteca. Comprar departamento de 100 m² cuesta, en promedio, S/ 860,000 o $ 238,889 aproximadamente. Si fue adquirido mediante un crédito hipotecario con una tasa promedio de 7.4 % (según el BCRP en julio de 2025), el dueño paga mensuales S/ 4.962 o $ 1.378 aproximadamente sólo por la deuda.
A ese gasto se suman otros costos fijos:
| Impuesto predial | S/ 5.160 o $ 1.433 aprox. |
| Mantenimiento y reparaciones | S/ 2.000 0 $ 555 aprox. |
| Rentabilidad proyectada en promedio | 4.6% anual |
Por eso el alquiler no es bajo. No está diseñado para que te convenga a ti, sino para que el propietario no pierda dinero mientras tú cubres todos estos costos con tu renta.
¿Por qué alquilar es más accesible?
Alquilar suele requerir el pago de dos meses de garantía y uno de adelanto, lo que equivale a aproximadamente S/ 13,500 si el alquiler es de S/ 4,500 mensuales. Comprar departamento, en cambio, implica un desembolso mucho mayor:
| Cuota inicial (20%) | S/ 172.000 o $ 47.777 aprox. |
| Gastos notariales y registrales | S/ 3.000 o $ 833 aprox. |
| Dinero en total aproximado que se necesita | S/ 175.000 o $ 880.777 aprox. |
Eso representa más de 10 veces lo que necesitas para alquilar. Si no cuentas con ese monto, no hay mucho que discutir: por ahora, comprar departamento no es una opción. Y si lo tienes, la pregunta es si realmente vale la pena inmovilizar todo ese capital en este momento.
Comparación de beneficios
Beneficios de alquilar
Alquilar te da:
- Flexibilidad para mudarte en 12 o 24 meses
- Mayor liquidez para invertir o afrontar imprevistos
- Menor exposición a caídas del mercado inmobiliario
Es ideal si:
- No tienes capital
- No sabes si te quedarás 5 años o más
- Aún no tienes claridad sobre tus planes profesionales o personales
Beneficios de comprar
Comprar puede ser buena idea si:
- Tienes los S/ 175,000 o $ 880.777 completos aproximadamente
- Planeas quedarte 5 años o más
- Tus ingresos son estables y tienes capacidad de asumir un crédito
Ventajas:
- Patrimonio propio
- Cuota fija frente a posibles subidas de alquiler
- Posibilidad de vender con ganancia si el inmueble se valoriza
Cuidado: Si los precios de venta se estancan, y necesitas vender, podrías perder dinero.
Comparación de costos
| Opción | Inicial | Cuota mensual | Costo en 5 años |
| Alquilar | S/ 13.500 | S/ 4.500 | S/ 270.000 |
| Comprar | S/ 175.000 | S/ 4.962 | S/ 297.720 |
Comprar solo conviene si logras vender el inmueble valorizado. De lo contrario, el costo neto de comprar supera ampliamente al de alquilar.
La rentabilidad esperada por alquiler es de 4.6 % anual, según Urbania. Eso se traduce en un PER (Price-to-Earnings Ratio) de 20.1 años; es decir, tendrías que alquilar el departamento durante más de dos décadas para recuperar tu inversión inicial.
Ahora bien, si el inmueble permanece vacío dos meses al año, dejarías de percibir S/ 9,000 (a razón de S/ 4,500 por mes). En ese escenario, tus ingresos anuales pasarían de S/ 54,000 a S/ 45,000, una cifra que no cubre la cuota hipotecaria anual (S/ 59,544), ni el mantenimiento, ni los impuestos.
Una alternativa es alquilar por Airbnb. Según Gestión, con una ocupación del 70 %, podrías generar hasta S/ 6,000 mensuales. Sin embargo, esto implica mayores exigencias: amoblar el departamento (con un gasto inicial de entre S/ 20,000 y S/ 30,000), gestionar reservas constantes, atender a huéspedes y cumplir con nuevas obligaciones tributarias y legales. En resumen, la rentabilidad no está asegurada. Y alcanzar el punto de equilibrio puede tomar mucho más tiempo —y esfuerzo— del que parece a simple vista.
Conclusión
Si vas a comprar, hazlo con estrategia. Durante los primeros 15 a 20 años, el alquiler que cobres no será ganancia: sólo cubrirá la deuda y los gastos, en el mejor de los casos. La rentabilidad llega después. Mientras tanto, ahorra en dólares. El dólar tiende a apreciarse, te protege de la inflación y puede ayudar a pagar tu deuda en menos tiempo gracias al Tipo de Cambio que se valoriza en el tiempo como lo puedes ver en el siguiente gráfico:
Si aún no estás seguro, no compres por impulso. Alquila primero. Así pruebas la zona, evalúas tu estilo de vida y sigues ahorrando. Hazlo en dólares para que tu dinero no pierda valor con el tiempo y usa el cupón ¨BUENAINFO¨ para obtener un mejor tipo de cambio.
Preguntas frecuentes
¿Vale la pena comprar si planeo vivir solo unos años en el departamento?
No. Comprar solo tiene sentido si planeas quedarte al menos 5 años. De lo contrario, los costos de entrada, impuestos y posibles pérdidas por venta anticipada pueden superar cualquier beneficio.
¿Por qué se recomienda ahorrar en dólares para comprar una vivienda?
Porque el dólar históricamente se aprecia frente al sol. Ahorrar en dólares protege tu dinero de la inflación y te permite alcanzar tu inicial más rápido. Además, puedes aprovechar el tipo de cambio para reducir el monto total del préstamo.
¿Puedo ganar dinero alquilando mi departamento desde el primer año?
No es lo común. Durante los primeros 15 a 20 años, lo que recibas por renta usualmente no cubre todos los gastos (cuota, mantenimiento, impuestos). La ganancia llega cuando terminas de pagar la deuda y sigues alquilando o vendes valorizado.
¿Qué pasa si aún no sé si quiero comprar o no?
No te apresures. Alquilar te permite probar una zona, mantener liquidez y seguir ahorrando sin comprometerte a largo plazo. Es una opción más flexible mientras defines tu estilo de vida.
